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Achat et vente en viager

Achat et vente en viager

Publié le : 20/10/2023 20 octobre oct. 10 2023
Rédaction

L'achat en viager est une forme de vente immobilière, fondée sur un aléa, à savoir la durée de vie du vendeur. Cette opération nécessite une évaluation soignée des conditions contractuelles pour garantir que les intérêts du vendeur et de l’acheteur soient pris en compte.
 

Qu’est-ce que c’est ?

La vente d’un bien immobilier repose généralement sur un principe simple : l’acheteur verse un certain montant et reçoit en échange la propriété du bien. La vente en viager est différente puisqu’il s’agit de vendre un bien en contrepartie du versement d’une rente périodique, et d’une somme, optionnelle, payée comptant à la signature du contrat.

Ce type de vente dépend, pour l'acheteur (appelé « débirentier »), de la durée de vie du vendeur (appelé « crédirentier »). Plus le vendeur vit longtemps, plus le coût total de l'achat sera élevé, du fait des versements successifs effectués. Pour le vendeur, c'est l'opportunité de toucher une somme dès la signature du contrat, et d'avoir un complément de revenus pour le reste de sa vie, tout en conservant le droit d'occuper le bien. 
 

Le prix du bien vendu en viager

Evaluer le prix du bien est par conséquent la question centrale de ce type d’opération. La somme payée comptant à la signature du contrat, appelée « le bouquet », n’est pas obligatoire, et fixée librement, généralement à environ 30% de la valeur du bien.

La rente viagère est quant à elle payée périodiquement (tous les mois, trimestres, semestres) durant toute la vie du ou des crédirentiers. Elle est estimée en prenant en considération plusieurs critères : âge et espérance de vie, valeur du bien vendu, montant du bouquet, valeur locative du bien, etc.

Il est à noter que lorsqu’il existe plusieurs crédirentiers, et que l’un d’eux décède, cela peut avoir des conséquences différentes sur le montant de la rente selon les termes du contrat. Si la rente est réversible, le montant à verser ne change pas, et elle sera entièrement reversée aux survivants. Si la rente est réductible, le montant des versements sera réduit proportionnellement de la part du crédirentier décédé.
 

Le viager en pratique

Si le bien est vendu en viager occupé, le crédirentier conserve l’usufruit et le droit d’usage durant toute sa vie. A son décès, le viager prend automatiquement fin et le débirentier entre en possession du bien sans autre démarche. Il faut cependant que le décès soit imprévisible au moment de la conclusion du contrat, ce qui justifie qu’un décès intervenant dans les 20 jours suivants la signature soit considéré comme prévisible, et le contrat comme invalide. Dans ce cas, les héritiers pourront en demander l’annulation.

Lorsque le bien est vendu en viager libre, celui-ci peut être mis en location, et l’acheteur pourra aussi bien l’occuper que le louer. Cela aura aussi pour conséquence de mettre à sa charge l’ensemble des dépenses relatives au bien, alors qu’il n’est tenu que des grosses réparations dans le cadre d’un viager occupé.
 
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