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Apport d’un bien immobilier à une SCI familiale : quels effets ?

Apport d’un bien immobilier à une SCI familiale : quels effets ?

Publié le : 05/08/2025 05 août août 08 2025
Rédaction

Loin d’être une catégorie juridique autonome, la SCI familiale est une SCI de droit commun dont les statuts ont été aménagés pour répondre aux besoins d’une gestion patrimoniale entre parents et alliés. Le lien familial entre les associés justifie une certaine souplesse dans sa gouvernance.

 

La SCI familiale : une alternative à l’indivision


L’un des principaux avantages de la SCI familiale réside dans la possibilité d’organiser la détention et la gestion d’un bien immobilier de manière pérenne et encadrée. L’apport d’un immeuble à une SCI permet ainsi :
  • de contourner le régime souvent conflictuel de l’indivision ;
  • d’assurer une administration facilitée du bien ;
  • de préparer la transmission de son patrimoine.
 

L’apport immobilier : un acte aux multiples conséquences


La constitution d’une SCI nécessite un capital social. Ce dernier est constitué des apports réalisés par les associés de la société (nature ou numéraire).

Ainsi, l’apport d’un bien immobilier peut contribuer à former le capital social. Il peut intervenir dès la constitution de la société, ou intervenir ultérieurement, dans le cadre d’une augmentation de capital, nécessitant une modification statutaire. Dans les deux cas, l’associé reçoit des parts sociales en contrepartie, lui conférant des droits patrimoniaux et politiques (information, vote en assemblée générale…).

L’apport peut porter sur la pleine propriété ou sur des droits démembrés (usufruit ou nue-propriété). Une fois l’immeuble intégré à l’actif social, la SCI en devient propriétaire et peut, selon sa stratégie, le gérer, le mettre en location ou exceptionnellement le céder.

En cas de décès de l’associé apporteur, ses héritiers recueilleront les parts sociales, et non le bien immobilier. À la dissolution de la société, le bien sera réparti entre les associés, sauf clause contraire.

La formalisation de l’apport requiert l’intervention d’un notaire, notamment pour accomplir les formalités de publicité foncière et assurer la validité de l’acte.

 

Un apport encadré par des formalités précises


L’apport d’un bien immobilier suppose en amont :
  • une évaluation précise du bien ;
  • la vérification du droit de préemption urbain par le biais d'une déclaration d’intention d’aliéner adressée à la mairie ;
  • l’accomplissement des formalités statutaires (insertion dans les statuts ou décision d’assemblée générale en cas d’augmentation de capital) ;
  • la publication au service de la publicité foncière, rendant l’apport opposable aux tiers.
 

Quels sont les impacts fiscaux d’un apport immobilier ?

 
  • Plus-value immobilière

Si l’apporteur est un particulier, la plus-value est soumise à l’impôt au taux de 19 %, auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux. Un abattement progressif s’applique à partir de la 6ᵉ année de détention. Une exonération peut être obtenue si le bien apporté constituait la résidence principale de l’associé ou en cas de départ à la retraite ou d’invalidité, sous certaines conditions.
 
  • Droits d’enregistrement

Leur taux dépend du régime fiscal de la SCI :
  • SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : exonération en cas d’apport à titre pur et simple, ou droit de 5 % si l’apport est réalisé à titre onéreux ;
  • SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) : droits de 5 % dans tous les cas.
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